나온돌이 사는 이야기

몇달 전 "시골의사의 부자경제학" 이란 책을 읽었다.
이책은 시중에 나온 다른 재태크 서적들과는 달리 좀 지나치게 도덕적(?)이다.

다른 재태크서적들이 화려한 수식어로 부자가 되는 투자(or 투기) 방법들을 쏟아내는 데 반해,
이 책은 담담하게 자본시장의 냉정한 작동원리를 보여주며, 부자에 왕도는 없음을 이야기한다.
다음 문장이 이 책의 핵심을 이야기해준다. ^^

책의 첫머리에 지난 20년간 한국 사회에서 가장 유용했던 재태크 수단에 대한 이야기가 나온다.
그 순서는 일반인의 통념과는 조금 다른데 다음과 같다.

놀랍게도 지난 100년간 미국으로 바꾸어 적용해도 동일하다고 한다.

요즘 아파트값 폭등으로 인한 사회문제가 만발하고 있는 분위기를 감안하면,
책의 내용에 공감이 가지 않는 부분이 있을 것이다.
생각난 김에 아파트의 과거 투자수익율이 얼마인지 직접 알아보자.

국민은행은 매주 전국각지의 부동산 시세변동을 조사해 발표하고 있다.
이 조사는 요즘 대출규제 조치로 떠오르는 DTI 등의 기준 가격이 되는 것으로
나름 정확도를 인정받고 있는 공신력을 가지고 있는 조사이다.
여튼 이 조사보고서를 참고하면, 1986년 부터의 전국의 주택가격 변동율을 알 수 있다.

이 자료에 따르면, 전국의 평균 아파트가격은 1986년에 비해 250% 가 상승했다.
1986년에 1억짜리 아파트였다면, 2006년에 3억5천만원이 된셈이다. 연평균 상승률은 6.9%
(by 국민은행 "주택가격지수 시계열분석")

가장 상승률이 높은 강남권의 평균 아파트가격은 무려 445% 상승했다.
1986년에 1억짜리 아파트였다면, 2006년에 5억5천만원 정도가 된 셈이다.
연평균 상승률을 계산해보면, 약 9.1% 정도가 된다.

그렇다면, 같은 기간 예금이나, 채권 시장은 어떠했을까?
IT강국 한국이니 만큼, 통계청의 통계정보시스템에 접속하면 쉽게 관련 통계를 얻을 수 있다.
얻은 정보들을 정리하면, 다음과 같다. ^^;

과거의 이 정보를 토대로 수익률 게임을 해보자.

극단적으로 단순화한, 가정이 많이 들어간 탁상의 숫자놀음이긴 하지만,
부동산의 경우는 가장 상승이 심한 강남의 아파트를 꼽았고,
예금 이율은 상당히 보수적으로 잡았기 때문에, 전혀 의미가 없진 않을 것 같다. ^^;

정상적인 경제체제라면, 어떤 투자수단이든 평균적으로는 경제성장률에 비례하게 수렴한다고 생각한다.
어떤 투자수단이 비정상적으로 평균 이상의 수익률을 낸다면, 평균으로 회귀시키려는 강한 힘이 등장해왔다.
(거품이 순식간에 꺼지지고 하고, 정부의 각종 규제가 나오기도 하고...)

나름의 결론은, 최근 수도권의 아파트 가격이 많이 오르긴 했지만 길게 내다본다면,
변동성이 심하고, 수익에 대한 규제가 상대적으로 많은 부동산은 (장기)투자대상으로 일반적으로는 부적절하다는 것.

물론, 평균의 몇 배 수익률이 난 아파트 단지도 분명 있지 않느냐,
87년에 집샀다가, 91년에 팔고 예금했다가, 99년에 집사면 되지 않느냐라고 할 수도 있다.
그렇다. 세상에 로또 두번 당첨되는 사람도 있다. 하지만, 절대 모두 당첨되지는 않는다.

집을 투자목적이 아닌 대상으로 길게 냉정하게 바라본다면,
무리하게 대출받아 집을 사는 건 좀 더 생각해 볼일이 아닐까 싶다.
(하지만, 당장 어디든 살아야 하는 문제가 있긴 하다. :P)

P.S> 평균으로의 회귀 관점에서 지난 20년간 수익률을 따져보면,
아직도 아파트의 수익률이 평균에서 한참 뒤져 있으니,
앞으로 더 많이 오를 수 있다는 결론이 나올 수도 있겠다. 핫핫.. -_-;